Quelle est l'évolution de l'accès au logement dans les cinq plus grandes villes du Rhin supérieur ? Plutôt que de regarder le prix de l'immobilier à l'achat au m², nous proposons ici de nous intéresser au "pouvoir de louer", c'est à dire à la surface qu'un ménage moyen est capable de louer dans sa ville. Le rapport entre revenu et surface locative est réalisé en suivant la formule "il faut gagner au moins trois fois son loyer", soit :
y = (revenu_mensuel_moyen_local / 3) / loyer_moyen_localLes revenus sont entendus disponibles nets, c'est-à-dire après impôts et prestations sociales. Ils sont ici à l'échelle du NUTS2 (Karlsruhe, Alsace, Fribourg, Suisse du nord-ouest), ce qui introduit un premier biais. Il n'existe pas de sources harmonisée des loyers dans le temps et les espaces d'étude. Les données utilisées ici sont des aggrégations de plusieurs sources (agences d'urbanisme, sites d'annonces immobilières) et sont donc imparfaites mais suffisamment vraissemblables pour analyser les tendances.
En première approche, on remarque que les habitants de l'ensemble de la région ont vu leur capacité de location diminuer sur la période, soit que les revenus n'ont pas cru au même rythme que les loyers, même si les dynamiques sont différentes. En effet, il apparait trois profils : lente baisse continue (Karlsruhe et Mulhouse), stabilité puisse baisse forte (Strasbourg et Fribourg), baisse forte continue (Bâle).
Le premier groupe correspond à des secteurs où l'immobilier est relativement moins attractifs mais qui bénéficient tout de même d'une croissance générale du revenu dans la région et permet d'atténuer la hausse des prix de location.
Le second groupe a profité d'une stabilité de sa capacité de location entre 2006 et 2014, les revenus augmentaient au même rythme que les loyers. S'en suit une période de baisse rapide, due à la stagnation des revenus alsaciens pour Strasbourg (2009 : 3516 € ; 2015 : 3523 €) et à un bond du prix de location à Fribourg, voir graphique plus bas.
A Bâle, la capacité de location est en baisse forte et constante sur toute la période. Ceci est le reflet d'une augmentation plus rapide qu'ailleurs des loyers et d'une stagnation des revenus. Cette stagnation est compensée par une explosion du taux de change avec l'euro pour les biens de consommation, mais pas pour le logement hors parties française et allemande de l'agglomération non prises en compte ici (2006 : 6731 CHF ou 4308 €, 2021 : 6790 CHF ou 6179 €).
Il est par ailleurs notable que l'année 2013 correspond à une véritable convergence entre les cinq agglomérations étudiées.
- Sources revenus des ménages : Eurostat (nama_10r_2hhinc, lfst_r_lfsd2hh), Office fédéral de la statistique (T20.02.01.00.02)
- Source loyers : Observatoire des loyers, Clameur, ADEUS, ADIL, OPAL, GEWOS, Kanton Basel, SeLoger, ImmoMap, OhneMakler, MieteAktuell, ImmoScout, WohnungBoerse.
